La jurisprudence retient désormais une position pragmatique en admettant d’exercer l’option pour l’assujettissement à la TVA sur les loyers lot par lot et non plus de manière globale par immeuble ou ensemble immobilier.
Par : Paul Guérin
Avocat au Département Droit fiscal
En principe, les locaux nus à usage professionnel sont exonérés de TVA, sauf option expresse de la part du bailleur (art. 260 du CGI).
La loi précisait que cette option était globale et qu’elle concernait obligatoirement tous les locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option à la TVA.
De son côté, la doctrine administrative retenait une option globale tout en précisant qu’elle devait couvrir « obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble donné »1.
Une telle position pouvait être de nature à complexifier les relations entre un bailleur et un preneur non assujetti à la TVA puisque, soit le bailleur ne souhaitait pas impacter son droit à déduction en ne soumettant pas le loyer à la TVA, soit le preneur ne désirait pas supporter le coût de la TVA non déductible entrainant une augmentation du loyer de 20%.
Dans son arrêt, le Conseil d’Etat2 a infirmé la position de l’administration fiscale en estimant qu’un bailleur pouvait ne soumettre à la TVA qu’une partie des baux au sein d’un même immeuble, à condition que l’option à la TVA identifie de manière expresse, précise et non équivoque le ou les baux ainsi que les locaux concernés.
Désormais, le bailleur pourra décider d’opter à la TVA uniquement pour des locaux pris à bail par des preneurs pouvant récupérer la TVA payée sur les loyers.
Naturellement, en cas d’option partielle, le bailleur ne pourra déduire la TVA grevant le prix d’acquisition ou les travaux uniquement qu’à hauteur des lots pour lesquels l’option à la TVA aura été exercée.
Même si elle doit être précisée par la doctrine administrative, cette nouvelle approche doit être saluée car elle est empreinte de pragmatisme économique. En effet, elle offre plus de souplesse aux investisseurs immobiliers dans leurs relations avec les preneurs.
Ceci étant, les courriers d’option à la TVA devront être rédigés en prenant soin de bien identifier les locaux et les baux concernés au sein du même immeuble.
Pour les options à la TVA en cours d’application, elles ne peuvent être dénoncées qu’à partir du 1er janvier de la 9ème année suivant celle au cours de laquelle elles ont été exercées.
L’administration fiscale devra impérativement se prononcer sur les modalités de passage d’une option à la TVA sur les loyers globale à une option lot par lot.
